Investir dans l'immobilier : Évaluer la performance de votre investissement.
Cet article vous offre un guide complet pour évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier.
Un investissement immobilier peut s'avérer très rentable, mais son évaluation dépend de l'investisseur. Trop souvent, les investisseurs se fient à leur intuition ou effectuent des calculs approximatifs, ce qui peut mener à de mauvaises décisions. A travers cet article nous vous invitons à découvrir les différents type de rentabilité pour optimiser la réussite de votre investissement.
1. Rentabilité brute
La rentabilité brute est une première indication de rendement, mais elle ne prend pas en compte les dépenses récurrentes.
Formule :
Rentabilité brute = Loyer annuel divisé par le prix total d'acquisition multiplié par 100.
Prix d'acquisition :
- Prix du bien
- Frais de notaire
- Coûts de rénovation
Exemple:
- Loyer : 900 € par mois → 10 800 € par an
- Prix total d'acquisition : 220 000 €
- Rentabilité brute :10 800 divisé par 220 000 multiplié par 100 = 4,9%
2. Rentabilité nette
La rentabilité nette offre une vue plus réaliste en tenant compte des coûts annuels pour le propriétaire.
**Dépenses à inclure :**
- Assurance incendie
- Taxe foncière
- Frais de gestion (si délégués)
- Entretien courant
- Autres dépenses (syndic, charges non récupérables)
Formule:
Rentabilité nette % = Loyer annuel - Dépenses annuelles divisé par le prix total d'acquisition multiplié par 100.
Exemple :
- Loyer annuel : 10 800 €
- Dépenses annuelles : 2 000 €
- Rentabilité nette :10 800 - 2 000 divisé par 220 000 multiplié par 100 = 4%
3. Rentabilité nette-nette (après impôt)
Ce calcul, qui inclut la fiscalité, est le plus complet. En Belgique, la fiscalité est basée sur le revenu cadastral indexé augmenté de 40 %, et ne se fonde pas sur les loyers réels, sauf pour les locations à des entreprises.
Formule :
Rentabilité nette-nette = (Loyer annuel - Dépenses annuelles - Impôts) divisé par le prix total d'acquisition multiplié par 100.
4. Le Cashflow
Le flux de trésorerie indique ce que l'investissement génère (ou coûte) chaque mois après le remboursement du prêt.
Formule :
(Cashflow) = (Loyers perçus) - (Charges + Échéances de prêt)
Un flux de trésorerie positif signifie que le bien s'autofinance ou génère un surplus. Un flux négatif peut être acceptable pour certains investisseurs si une appréciation est attendue.
5. Taux de rendement interne (TRI)
Le TRI est un outil d'analyse avancé qui prend en compte :
- Les loyers perçus
- Les variations de dépenses
- La revente du bien
- Le temps
Bien qu'il soit le plus complet, il est également le plus complexe, nécessitant un tableur ou un logiciel spécialisé.
6. Quel indicateur privilégier ?
La sélection de l'indicateur dépend de vos objectifs :
- Pour un premier aperçu : Rentabilité brute
- Pour une perspective réaliste : Rentabilité nette
- Pour connaître le gain réel : Rentabilité nette-nette
- Pour évaluer la liquidité : Flux de trésorerie
- Pour évaluer un projet dans le temps : TRI
Un investissement solide devrait offrir un rendement décent, un flux de trésorerie confortable et surtout des perspectives de croissance.
Conclusion
Évaluer la rentabilité d'un bien immobilier ne se limite pas à comparer le loyer avec le prix d'achat. Un bon investisseur doit comprendre les coûts réels, la fiscalité, le financement et le revenu net projeté. Armé de ces connaissances, vous pourrez prendre des décisions éclairées et éviter des achats impulsifs ou surévalués.